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11 cosas que es absolutamente necesario saber si quiere comprar una propiedad en Mallorca

¡Por qué un agente inmobiliario en Mallorca es importante para ti!

Si decide comprar una propiedad en Mallorca, debe tener en cuenta que hay una serie de cosas en las que debe pensar antes de dar este paso. Se requiere una inversión bastante grande para este sueño. Pero no solo eso, también hay algunas cosas que se deben hacer y verificar los documentos antes de comprar, para que todo salga bien cuando compre. A continuación, nos gustaría mostrarle todas las características especiales y proporcionarle una lista de verificación para todas las transacciones anteriores, así como todos los contratos y documentos importantes que son relevantes para la compra de una propiedad en Mallorca y que debería haber hecho antes de la cita con el Notario español br /> Si decide comprar una propiedad en Mallorca, siempre debe hacerlo con un corredor. Ellos pueden asesorarlo sobre la evaluación del valor de mercado de la propiedad que le interesa. Los agentes inmobiliarios también son competentes, conocen su tema y también pueden ayudarlo a comunicarse con el vendedor. Por estas razones, hay algunas cosas que debe tener en cuenta al elegir el corredor para que el trato se desarrolle sin problemas. Para empezar, entregue al agente responsable una lista de sus requisitos y adjunte fotografías. El corredor puede trabajar con sensatez y enviarle ofertas que cumplan con sus expectativas. Así que no se pierde el tiempo.

Puede prestar atención a estas pautas al realizar su selección:

  • La oficina de corretaje existe desde hace mucho tiempo.
  • El corredor / oficina de corretaje tiene su propio sitio web bien estructurado en el que, entre otras cosas, se puede encontrar información sobre la compra de propiedades en Mallorca o España, así como información sobre sus empleados y la oficina.
  • Lleva varios años trabajando en el mercado inmobiliario.

Una vez que haya encontrado al corredor adecuado, programe una cita. Solo recibe comisión cuando se compra o alquila una casa o apartamento. En España, sin embargo, se da el caso de que el vendedor solo tiene que pagar la comisión del corredor. Esto luego se compensará con el precio de compra. Usted, como comprador, debe traer el cheque por la comisión y el precio de compra original a la cita con el notario.

Tenga en cuenta lo siguiente en asuntos de comisiones:

Una propiedad en Mallorca suele ser ofrecida por varios corredores al mismo tiempo. Por este motivo, puede suceder que visites un apartamento o casa que ya te ha sido presentado por otra inmobiliaria. En este caso, debe informar al corredor anterior de este hecho para que no entre en disputas con respecto a la comisión. Dice el refrán: primero en llegar, primero pintar. Por lo tanto, la comisión se debe al agente que le presentó la propiedad por primera vez. Sin embargo, lea todos los documentos del agente inmobiliario con mucho cuidado para evitar costos ocultos. Por ejemplo, preste atención a la información del metro cuadrado. Al comprar una propiedad inmobiliaria en Mallorca, se hace una distinción entre el área construida (superficie construida) y el área habitable (superficie útil). La mampostería está incluida en la superficie construida. Como resultado, esto puede aumentar entre un 10% y un 15%.
Los jardines de invierno, las terrazas o los balcones también se incluyen en el cálculo del espacio habitable.

1. El N.I.E. (“Número de Identificación de Extranjero) – número de identificación para inmigrantes o ciudadanos extranjeros

Lo más importante de comprar una propiedad en Mallorca es que primero solicite un número de identificación fiscal español. Esto es muy importante para todas las transacciones legalmente vinculantes, como la compra de un automóvil, los contratos de alquiler, la compra de una propiedad, etc., porque sin este número casi nada es posible en Mallorca. Para solicitar el N.I.E. contacta con la oficina de inmigración en Palma de Mallorca. Las citas se realizan exclusivamente en línea. Si no puede viajar a España, también hay proveedores de servicios que pueden hacerse cargo de estas cosas por usted a partir de una tarifa de 150,00 €.

2. Debes tener o abrir una cuenta bancaria española

Aquí se da el caso de que la compra de una propiedad en Mallorca todavía se procesa hoy mediante un cheque bancario confirmado. Solo por esta razón, es muy importante que haya abierto la cuenta con el notario al menos 14 días antes de la cita. Para abrir una cuenta en español, también necesita el N.I.E. Es necesario configurarlo con tiempo suficiente para poder retirar el cheque (cheque, talón) el día de la notarización. Contiene el monto del precio de compra, así como los costos de adquisición auxiliares.

3. Financiamiento a través del banco

Antes de comprar una propiedad en Mallorca, debe saber que solo un pequeño número de bancos en Alemania financia dicha compra. El riesgo que implica procesar y evaluar es demasiado grande. Para evitar frustraciones, es mejor tener la propiedad en Mallorca financiada por un banco español. Los bancos alemanes generalmente solo ofrecen la opción de prestar en su propia propiedad en Alemania para luego financiar la propiedad en España. La mayoría de las veces, sin embargo, ya se ha decidido por una propiedad antes de hablar con el banco. Y en España, sin embargo, a diferencia de Alemania, un contrato de opción o renovación es legalmente vinculante incluso sin la certificación de un notario. Esto está regulado por la Sección 113b, Párrafo 1 del Código Civil Alemán (BGB). El contrato de compra también podría celebrarse sin notario. Sin embargo, entonces no habría ninguna inscripción en el registro de la propiedad, lo que significa que la “protección de la buena fe” ya no es aplicable.

4. El contrato de reserva en comparación con el contrato de opción

Con este contrato, el vendedor debe mantener la propiedad en Mallorca gratuita para el interesado por una tarifa de reserva manejable durante un tiempo determinado. Si el interesado compra la propiedad dentro de este tiempo, la tarifa se compensará con el precio de compra o la tarifa de opción. Esto puede costar algunos miles de euros. La tarifa se pierde si el cliente potencial decide no comprar. En la mayoría de los casos, sin embargo, al comprar una propiedad en Mallorca, se opta por un contrato de opción (contrato de opción de compra). Hay una tarifa de opción del 10% del precio de compra. En la mayoría de los casos, el notario o el corredor lo deposita en una cuenta de depósito en garantía. Con esto, el comprador de la propiedad ha adquirido al mismo tiempo el derecho a comprarla dentro del período especificado en las condiciones especificadas con precisión. Durante el período, un abogado o corredor invita al vendedor a una cita para firmar la escritura notarial de compraventa. Si la propiedad no es adquirida por el comprador, el dador de la opción recibe la tarifa de la opción. Sin embargo, si el vendedor rescinde el contrato de venta porque puede haber vendido la propiedad a un postor más alto, debe reembolsar la tarifa de opción.

Ambos contratos deben ser claramente comprensibles y estipular en qué casos se pierde el anticipo si fracasa la negociación para comprar una propiedad en Mallorca. Porque si el propietario solo revela defectos o similares posteriormente, el posible comprador no debería tener que responder por ellos.

5. Obtención del extracto del catastro (Nota Registro)

Debe solicitarse en el catastro español responsable. Dado que es un registro público y tienes un interés legítimo, puedes conseguirlo allí. Un mero interés en comprar es suficiente para obtener un extracto del registro de la propiedad en términos de compra de una propiedad en Mallorca. Cuando se obtiene el extracto para el proceso de notarización, el registro de la propiedad se bloquea por un período de 10 días. Para aplicar, es suficiente indicar la ubicación de la propiedad y el nombre del comprador actual o antiguo propietario. No se le informará que se ha obtenido el extracto. Las fechas exactas de todos los documentos relevantes importantes y la hora en que fueron presentados se ingresan en un extracto completo. Como posible comprador, debe tener en cuenta que el propietario y el vendedor son iguales en el registro de la propiedad.

El registro de la propiedad contiene la siguiente información, entre otras cosas:

  • El propietario registrado (Titulares Actuales)
  • La descripción de la propiedad con ubicación, detalles del área construida, tamaño, tipo de propiedad como garaje, apartamento, terreno, casa, etc.
  • Fecha de entrada
  • La forma de adquirir la propiedad
  • Cualquier gravamen (como derechos de paso o hipotecas)
  • Cualquier objeto adyacente
  • El número de referencia catastral

Las personas que tienen derechos sobre esta propiedad se enumeran allí con su número de identificación fiscal y su nombre. Esto se aplica tanto a las personas físicas como jurídicas.

6. El extracto catastral (Extracto del castro)

Al comprar una propiedad en Mallorca , el extracto catastral es una institución importante. El registro de la propiedad en España o Mallorca es un sistema secundario que guarda información sobre bienes inmuebles y terrenos, su descripción y límites, así como la posición en el mapa y otra información y números. La oficina catastral española “Catastro” también establece el valor catastral (“valor catastral”) de la propiedad y sus impuestos. Los planos catastrales le muestran las dependencias existentes, una cancha de tenis o piscina posiblemente existente, así como las estructuras alrededor de la propiedad. El valor de la propiedad aumenta, por supuesto, si se ha construido un lote allí. Sin embargo, los impuestos son correspondientemente altos. Por esta razón, a los municipios les gusta que se tomen fotografías aéreas de la propiedad y de la propiedad para saber si se han erigido edificios allí sin un permiso. Si se encuentran tales edificios, se inscriben en el catastro y se cobran impuestos. No importa si tiene un permiso de construcción o no. En resumen, debe mencionarse que las estructuras, planos o tamaños de parcelas especificados allí no son legalmente vinculantes. Estos sirven solo como puntos de referencia para que se puedan calcular los impuestos. También debe tener en cuenta que el catastro español no se actualiza constantemente. Esto significa que a la hora de comprar una propiedad inmobiliaria en Mallorca, es importante solicitar el extracto catastral con tiempo suficiente para que un extracto actualizado esté disponible para la cita con el notario. Ahora puede solicitar cómodamente el extracto en línea. La solicitud debe hacerse por su cuenta. También debes recordar notificar al catastro todas las promociones que hayas realizado con posterioridad a la compra del inmueble, como ampliaciones, ampliaciones, etc. Esta solicitud de actualización debe realizarse dentro de los dos meses y también por su cuenta. Si lo hace demasiado tarde, puede enfrentarse a una multa bastante elevada de hasta 6.000,00 €.

7. El certificado de ausencia de infracciones de construcción de la ley pública (Certificado de no-infracción urbanística)

No puede ver en el extracto catastral o catastral si su propiedad elegida ya ha sido objeto de violaciones de la ley pública o incluso una orden de demolición. Lo mejor es aclarar esto con el ayuntamiento. Si no hay infracciones de construcción o una orden de demolición, recibirá un certificado (Certificado de no-infracción urbanística). Lo mejor es averiguar cuánto tiempo le llevará al ayuntamiento examinar la situación y emitir los documentos.

8. El certificado de habitabilidad (Cédula de habitabilidad)

Al comprar una propiedad en Mallorca también necesita un cédula de habitabilidad. Este certificado para su casa o apartamento lo emite el municipio responsable. Esto luego confirmará que su propiedad, que se utilizará para fines residenciales, también es habitable. Se comprueba si la propiedad en Mallorca cumple los requisitos mínimos de instalaciones sanitarias, tamaño y tecnología. Solo con este certificado puede configurar las conexiones de luz, gas, agua, alcantarillado y teléfono, de lo contrario su propiedad es, por así decirlo, inútil.

Si una propiedad está siendo terminada, ampliada, renovada o utilizada por primera vez, se emite un certificado de primera ocupación (Cédula de primera ocupación). La validez de este certificado es de 10 años. El vendedor a menudo presenta al posible comprador un certificado no válido o vencido. Tenga en cuenta esto al comprar propiedad en Mallorca y es esencial que solicite un certificado de renovación (“cédula de renovación”) del vendedor.

9. El certificado energético (Certificado de efeciencia energética)

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio en España disponer de certificado energético. Anteriormente, esto solo se aplicaba a propiedades nuevas en Mallorca y, desde entonces, también a propiedades existentes. Esto significa que cuando compre una propiedad en Mallorca debe solicitar el certificado de eficiencia energética al vendedor. Esto es importante para que obtenga una visión general de la evaluación del consumo de electricidad, calefacción y refrigeración. La suma de la evaluación general resulta de los criterios separados de las clases de eficiencia. Puede encontrar estos datos en la primera página del certificado energético. La emisión de CO2 sirve como unidad para el consumo energético. Además, puede encontrar recomendaciones en el documento sobre cómo se puede reducir el consumo de energía de la propiedad. El certificado energético solo puede ser emitido por un ingeniero civil autorizado o un arquitecto autorizado y es válido por un período de 10 años.

Con este reglamento, el gobierno español quiere asegurarse de que los propietarios de casas o apartamentos al comprar una propiedad en Mallorca se ocupen regularmente de la propiedad e inviertan en medidas de renovación y modernización.

Si es el primer propietario de la propiedad, también debe solicitar un certificado de eficiencia energética. Dependiendo de la naturaleza y el tamaño de la propiedad, el precio del “Certificado de efeciencia energética” puede variar de 200,00 € a 500,00 €.

Cuando el arquitecto esté en el lugar para crear la identificación, deténgase están listos de acuerdo con el extracto del catastro, las vistas y los planos de planta. De lo contrario, el arquitecto tiene que tomar una medida y también le facturará. La cita con un arquitecto es rápida. Una llamada telefónica para concertar una cita es suficiente. Aprendido de Internet, Entre otras cosas. Una vez que el arquitecto ha registrado todos los datos, estos se envían en consecuencia y se ingresan en el Registro.

Tenga en cuenta que sin este certificado energético, ninguna propiedad se puede vender o alquilar sin este documento Lamentablemente , las manos del agente inmobiliario están atadas al comprar una propiedad en Mallorca, en la sinopsis o, por ejemplo, en un anuncio en el Internet debe especificarse el nivel de eficiencia energética.

10. La cita con el notario

¿Qué pasa en esta cita? El notario comprobará que sus documentos o los de ambas partes estén completos, que son necesarios para comprar una propiedad en Mallorca . Estos incluyen el número de identificación fiscal, las identidades, el extracto actual del registro de la propiedad y, en su caso, los extractos del registro mercantil. También comprueba si se dispone del cédula de habitabilidad, los recibos del impuesto predial, el certificado de pago de los gastos de comunidad emitido por el administrador y el certificado energético. El notario también verifica el origen del cheque.

Los siguientes documentos son necesarios para la cita notarial por parte del comprador y el vendedor:

  • El extracto actual del catastro (Nota registro)
  • Spanisch Documentos de identificación con una validez de tres meses o más • El número de identificación fiscal español (N.I.E.) obtenido
  • La escritura de compraventa registrada del vendedor.
  • Se requiere un permiso de obra nueva (Licencia d’obra nueva), el certificado de habilitación (Licencia d’primera ocupación) para los edificios nuevos
  • Recibos presentados por el vendedor del último impuesto predial pagado en España (IBI)

11. El contrato de compraventa notarial (Escritura Pública de Compraventa)

Esto es obligatorio para que pueda ser inscrito en el registro de la propiedad (Registro de la Propiedad) como el nuevo propietario. A diferencia de Alemania, un notario español solo tiene obligaciones limitadas. En España es suficiente si solo presenta lo esencial del documento a las partes. También debe encargarse de la ejecución de los documentos. Esto incluye, por ejemplo, el pago de impuestos o la inscripción en el registro de la propiedad y generalmente lo realizan Gestorías (administradores o agencia para el manejo de trámites oficiales) o abogados. Además de los datos generales de las partes, un documento de contrato de compraventa contiene el precio de compra, una descripción exacta de la propiedad incluyendo los cargos que puedan estar presentes, así como las modalidades de pago, donde se indica quién debe asumir qué costos .

Si todos los documentos están completos antes de la cita del notario, el notario, si aún no lo ha hecho, solicitará el extracto actual del registro de la propiedad del registro de la propiedad. Si se han comprobado todos los documentos y se ha comprobado que son positivos, se concertará una cita con el notario para la firma del contrato de compraventa con el vendedor y el comprador. Durante la cita, el notario verifica las identidades del vendedor y del comprador y compara la información con el extracto actual del registro de la propiedad. Si estos están de acuerdo, informa a ambas partes de sus obligaciones y derechos. A continuación, analiza el contrato de compraventa notarial con usted.

Cuando ambas partes hayan firmado, el comprador presentará el cheque al vendedor. Luego le da la llave al comprador. Al comprar una propiedad en Mallorca, el comprador recibe inmediatamente una copia de la escritura de compraventa (“Copia Simple”), que puede llevarse, por lo que solo recibe una copia una vez, ya que el notario es el original de la notarización La oficina será informada con anticipación por fax sobre la certificación notarial. Para la inscripción en el registro de la propiedad no solo se requiere la escritura original, sino que también los impuestos deben haber sido asignados a la oficina de impuestos. Después de aproximadamente medio año puede entonces reciba el original de la escritura de compra y colóquelo con sus registros.

También debe tenerse en cuenta:

Sobre todo, es muy importante que nunca se involucre en una sub-titulización al comprar una propiedad en Mallorca. En este caso, el precio de compra se pagó en parte en efectivo, lo que permitió introducir en la escritura de compra un precio de compra reducido, que luego se abonó oficialmente mediante cheque. Sin embargo, este enfoque fue beneficioso para ambas partes. El vendedor podría ahorrar la ganancia de la parte no notariada del precio de compra y el comprador podría ahorrar el impuesto de transferencia de bienes raíces, que era de alrededor del 8% al 11%. Pero si la propiedad en Mallorca se vendiera nuevamente, el vendedor tendría que pagar un enorme impuesto del 19% sobre las ganancias contables, ya que no hay período de especulación en España. Sin embargo, hace algún tiempo, el Estado español puso fin a esto con la Ley 58/2003, artículo 57. De esta manera, las autoridades fiscales pueden estimar el valor de la propiedad contra el fraude y exigir un impuesto de transferencia de bienes raíces más alto y una tributación adicional del beneficio adicional del comprador incluso cuatro años después de la adquisición de la propiedad. Sin embargo, para que la oficina de impuestos no le exija horrendas sumas de dinero, se puede presentar una tasación de la propiedad para que pueda refutar que las estimaciones de la oficina de impuestos se establecieron demasiado altas. En última instancia, se advertiría una sub-titulización después de este proceso a más tardar. Por lo tanto, una sub-titulización al comprar una propiedad inmobiliaria en Mallorca solo valdría la pena a corto plazo y, al final, usted realmente lo paga.

Palabras finales

Esperamos haberle podido brindar suficiente ayuda con esta guía. Somos agentes inmobiliarios y estamos encantados de ayudarle personalmente con el proceso de compra de la propiedad de sus sueños en una isla de ensueño. Dado que la situación y las leyes cambian constantemente, no podemos aceptar ninguna responsabilidad por la integridad o corrección de nuestra contribución. Póngase en contacto con nosotros personalmente para que pronto podamos felicitarle por su nueva propiedad y hacer realidad su sueño.